건물유치권 행사 중 점유를 빼앗겼다면? 점유회수의소 및 형사고소 대응법

안녕하세요. 경매 및 부동산 분쟁 실무 경험을 바탕으로 의뢰인의 권리를 보호하는 김성은 변호사입니다.

부동산 현장에서는 시공사가 건축물 공사를 마쳤음에도 건축주로부터 공사대금을 지급받지 못해 해당 건축물을 점유하고 유치권을 행사하는 사례가 자주 발생합니다.

하지만 유치권의 법적 성립요건과 한계를 명확히 알지 못한 채 무작정 점유에 나섰다가는 법적으로 권리를 인정받지 못하고 불리한 상황에 처할 수 있습니다. 오늘은 유치권의 핵심 특징과 점유 침탈 시 대응 방안을 자세히 알아보겠습니다.

1. 부동산 유치권의 핵심 요건: ‘실질적 점유’

민법상 유치권을 인정받기 위한 가장 기본적인 요건은 바로 ‘점유’입니다. 여기서 점유란 단순한 물리적 지배만을 의미하지 않으며, 타인의 지배를 배제할 수 있는 실질적인 통제력이 있는지를 기준으로 판단합니다.

유치권은 등기부등본에 등기할 필요가 없는 강력한 권리이지만, 반대로 점유를 상실하는 순간 유치권도 함께 소멸한다는 치명적인 특징을 가집니다.

2. 점유 침탈에 대한 법적 대응 및 불가분성의 원칙

유치권을 행사 중인 상태에서 채무자가 강제로 점유를 침탈했다면, 그 과정에서 발생한 폭행, 퇴거 강요, 재물손괴 등 위법 행위에 대해 형사 고소를 병행할 수 있습니다.

또한 유치권은 ‘불가분성’을 가집니다. 채권 전액을 변제받기 전까지는 유치물 전체에 대해 권리를 행사할 수 있습니다.

• 예시: 총 공사대금 1억 원 중 9,000만 원을 지급받고 1,000만 원이 남았더라도, 잔액 1,000만 원을 위해 건물 전체에 대한 유치권을 행사할 수 있습니다.
• 주의사항: 사후적으로 유치권을 주장한다고 해서 무조건 인정되는 것은 아닙니다. 이미 건물을 인도하여 자발적으로 점유를 상실했다면 유치권 주장은 성립할 수 없습니다.

3. 법원에서 유치권이 인정되지 않는 대표적 사례

법원은 유치권 행사가 경매 절차를 방해하기 위한 수단으로 악용되는 것을 경계하므로 성립 요건을 매우 엄격하게 심사합니다. 다음과 같은 경우에는 유치권이 배척될 가능성이 높습니다.

• 공사계약서, 견적서 등 객관적인 채권 입증 자료가 부족한 경우
• 이미 부동산을 자발적으로 인도한 이력이 있는 경우
• 채권이 해당 점유물 자체와 직접적인 견련관계가 없는 경우 (예: 다른 현장의 공사대금)
• 유치권 성립에 필요한 불가분성 요건을 충족하지 못한 경우

4. 부동산 경매 절차에서 유치권 주장 시 유의사항

경매 절차에서 유치권을 신고하고 행사할 때, 단순히 현장에 플래카드를 걸고 점유하고 있다는 사실만으로 권리가 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

낙찰자(매수인)가 유치권자를 상대로 허위 유치권임을 주장하며 명도소송을 제기해 오면, 법원은 유치권자에게 채권의 존재와 점유의 유효성을 입증할 책임을 지웁니다.

따라서 공사계약서, 공사일지, 견적서, 세금계산서, 현장 점유 사진 등 구체적인 증빙자료를 사전에 철저히 수집하고 관리해두어야 부당한 명도 요구로부터 권리를 지킬 수 있습니다.