보증금을 못 받았다면? 임차권등기부터 강제경매까지

전세보증금 반환, 소송 전에 무엇부터 확인해야 할까요?

안녕하세요. 법무법인 매헌 김성은 변호사입니다.

계약은 끝났는데 보증금이 돌아오지 않으면 소송부터 떠올리게 됩니다. 하지만 이사를 앞두고 있다면 기존 권리를 유지하는 조치도 중요합니다.

보증금 미반환이 곧바로 전세사기를 뜻하는 것은 아닙니다. 우선 계약 종료와 반환 의무를 확인하고, 권리 보전과 회수 절차를 나누어 살펴야 합니다.

계약서상 만료일이 지났다는 사실만으로 판단해서는 안 됩니다. 갱신 여부와 해지 통지 내용에 따라 실제 종료 시점이 달라질 수 있습니다.

내용증명은 통지한 내용 등을 입증하는 자료가 될 수 있습니다. 다만 내용증명 자체가 강제집행을 할 수 있는 집행권원은 아닙니다.

주택임대차보호법 제3조의3제1항에 따라 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

중요한 것은 신청이나 결정만으로 절차가 끝나지 않는다는 점입니다. 이사 전에 등기사항증명서에서 임차권등기가 완료됐는지 확인해야 합니다.

주택임대차보호법 제3조의3제5항은 등기 전에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하도록 정합니다. 등기 후 이사 등으로 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리는 유지됩니다.

다만 임차권등기만으로 보증금이 지급되는 것은 아닙니다. 반환을 위한 절차는 별도로 검토해야 합니다.

임대인이 계속 지급하지 않는다면 반환소송이나 지급명령 등을 검토합니다. 강제경매를 신청하려면 원칙적으로 집행권원을 확보해야 합니다.

민사집행법 제56조는 확정된 지급명령 등을 집행권원으로 정합니다. 이미 집행 가능한 집행권원이 있다면 다시 소송할 필요가 없는 경우도 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의2제1항은 임차주택 경매에 관한 특례를 둡니다. 보증금반환 확정판결 등에 따라 경매를 신청할 때는 주택 인도나 인도 제공을 집행 개시 요건으로 하지 않습니다.

경매가 시작돼도 전액 회수가 보장되지는 않습니다. 매각가격과 선순위 권리, 집행비용 등에 따라 실제 배당액은 달라집니다.

저는 계약 종료 자료와 전입신고 내역을 확인합니다. 이사가 필요하다면 임차권등기 완료 전 권리가 상실될 위험이 있는지 검토합니다.

집행권원의 유무와 임대인의 재산 상태를 살펴봅니다. 부동산 경매가 진행 중이라면 배당요구 필요 여부와 기한도 확인합니다. 절차는 상황에 따라 병행할 수 있습니다.

A. 신청만으로 기존 권리 유지가 보장되지는 않습니다. 등기가 완료됐는지 먼저 확인해야 합니다. 완료 전 주택을 넘기거나 전출하면 권리에 영향을 줄 수 있습니다.

A. 그렇지 않습니다. 임차권등기는 반환소송의 필수 선행 절차가 아닙니다. 이사 필요성과 권리 유지 여부에 따라 별도로 검토합니다.

A. 별도 경매 신청에 앞서 기존 사건을 확인해야 합니다. 배당받을 자격과 배당요구 필요 여부를 검토해야 합니다. 필요한 경우 정해진 종기까지 배당요구를 해야 합니다.