소액임차인 최우선변제권 요건과 대항력·우선변제권의 차이

대항력·우선변제권·최우선변제권, 무엇이 다를까요?

안녕하세요. 법무법인 매헌 김성은 변호사입니다.

살고 있는 집이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정됩니다. 이때 확인할 권리가 대항력과 우선변제권, 최우선변제권입니다. 이름은 비슷하지만 요건과 보호 범위는 다릅니다.

주택임대차보호법 제3조제1항에 따라 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 대항력이 발생합니다.

대항력 있는 임대차에서는 주택 양수인이 원칙적으로 임대인 지위를 승계합니다. 이때 확정일자까지 있어야만 승계되는 것은 아닙니다.

다만 경매에서는 주의해야 합니다. 선순위 근저당권 등이 있다면 매수인에게 임대차를 주장하지 못할 수 있습니다. 전입신고만으로 거주나 보증금 반환이 항상 보장되지는 않습니다.

주택임대차보호법 제3조의2제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인을 보호합니다. 경매·공매 대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받는 권리입니다.

주택 인도와 전입신고, 확정일자를 같은 날 갖췄다면 다음 날부터 효력이 발생합니다. 다만 선순위 권리와 매각가격 등에 따라 보증금 전액을 받지 못할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제8조는 소액임차인의 보증금 중 일정액을 보호합니다. 요건을 충족하면 선순위 담보물권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 확정일자는 필수 요건이 아닙니다.

다만 보증금 전액을 보호하는 제도는 아닙니다. 보호금액에는 법정 한도가 있으며, 주택가액의 2분의 1이라는 총액 제한도 적용됩니다.

소액임차인 범위는 주택임대차보호법 시행령 제11조에서 정합니다. 우선변제받는 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조에서 확인할 수 있습니다.

현재 기준만 적용해서는 안 됩니다. 개정 전 담보권자와의 관계에서는 시행령 부칙에 따라 종전 기준이 적용될 수 있습니다. 담보권 설정일과 당시 규정도 함께 확인해야 합니다.

공매는 경매와 신청 절차가 다릅니다. 해당 공매의 배분요구 등 권리행사 절차와 기한을 별도로 확인해야 합니다.

저는 계약서와 주민등록 자료, 등기사항증명서를 대조합니다. 주택 인도일과 전입신고일, 확정일자 및 담보권 설정일을 구분해 권리 순서를 검토합니다.

소액임차인 기준과 적용되는 보호금액을 살펴봅니다. 경매에서는 민사집행법 제88조에 따른 배당요구와 제출 자료도 확인합니다. 권리신고만으로 배당요구까지 마쳤다고 단정해서는 안 됩니다.

A. 그렇지 않습니다. 최우선변제권에는 확정일자가 필수는 아닙니다. 다만 소액임차인 기준과 대항요건, 배당요구 등 다른 요건을 충족해야 합니다.

A. 자동으로 배당되는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도 여부도 중요합니다. 경매에서는 원칙적으로 정해진 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

A. 배당요구만으로 권리가 유지되는 것은 아닙니다. 이사나 주민등록 이전으로 보호에 영향을 받을 수 있습니다. 임차권등기 등 권리 유지 조치가 필요한지 먼저 확인해야 합니다.