경매배당순위, 전세보증금은 어떤 순서로 배당될까

안녕하세요. 법무법인 매헌 김성은 변호사입니다.

전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 경매가 시작되었다면 무엇부터 확인해야 할까요?

단순히 전입신고 여부만 보는 것은 부족합니다. 대항력과 우선변제권의 취득 시점, 선순위 권리, 배당요구 종기를 함께 확인해야 합니다.

경매배당순위, 왜 먼저 확인해야 할까요?

경매에서는 매각대금이 모든 채권을 충족하지 못할 수 있습니다. 이때 각 권리의 성격과 순위에 따라 배당 결과가 달라집니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 원칙적으로 그 다음 날부터 발생합니다.

또한 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 인정하고 있습니다.

소액임차인의 최우선변제도 별도로 확인해야 합니다

일정한 요건을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받을 수 있습니다.

다만 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따라 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다.

따라서 단순히 ‘소액임차인에 해당한다’는 이유만으로 최우선변제가 보장되는 것은 아닙니다. 구체적인 요건을 함께 살펴야 합니다.

경매배당순위와 배당요구 종기

배당요구가 필요한 경우에는 정해진 기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

민사집행법 제84조 제1항에 따르면 집행법원은 첫 매각기일 이전으로 배당요구의 종기를 정합니다.

민사집행법 제88조 제1항에서는 우선변제청구권이 있는 채권자 등이 배당요구를 할 수 있도록 규정하고 있습니다.

• 경매사건의 배당요구 종기 확인
• 임대차계약서와 확정일자 확인
• 전입 및 주택 인도 시점 확인
• 등기사항증명서를 통한 선순위 권리 확인

이사를 해야 한다면 임차권등기도 확인해야 합니다

임대차가 끝났지만 보증금을 반환받지 못한 경우에는 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 이러한 경우 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다.

이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인은 임차권등기를 마친 후 대항요건을 상실하더라도 기존 권리를 유지할 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문