상속 토지 분할, 상속재산분할·공유물분할 절차의 차이

상속받은 토지 분할, 어떤 절차로 시작해야 할까요?

안녕하세요. 법무법인 매헌 김성은 변호사입니다.

형제자매가 토지를 함께 상속받으면 사용이나 매각 방향을 두고 의견이 달라질 수 있습니다. 지분이 있더라도 특정 부분을 자신의 단독 소유처럼 사용할 수 있는 것은 아닙니다.

이때 곧바로 공유물분할소송을 제기하면 된다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 먼저 상속재산분할이 끝났는지 확인해야 합니다.

민법 제1006조에 따라 상속인이 여러 명이면 상속재산은 공유가 됩니다. 다만 분할 전 상속재산의 공유는 일반적인 공유관계와 구분해야 합니다.

민법 제1013조에 따라 공동상속인은 협의로 상속재산을 분할할 수 있습니다. 협의가 되지 않으면 원칙적으로 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 합니다.

법정상속분대로 공동명의 등기를 했다는 사정만으로 상속재산분할이 끝난 것은 아닙니다. 기존 분할협의의 유무와 내용을 확인해야 합니다.

상속재산분할협의로 특정 토지를 일정 지분의 공유로 귀속시킨 경우가 있습니다. 이렇게 형성된 공유관계를 나중에 해소하려면 일반 공유물분할소송을 검토할 수 있습니다.

지분이 제3자에게 이전됐다면 취득 경위도 살펴야 합니다. 제3자가 등장했다는 이유만으로 적용 절차를 단정해서는 안 됩니다.

같은 면적이라도 도로에 접하는지에 따라 가치가 달라집니다. 분할 후 독립적으로 이용할 수 있는지도 중요합니다.

일반 공유물분할에서는 민법 제269조에 따라 현물분할을 원칙으로 검토합니다. 현물분할이 불가능하거나 가치가 현저히 줄어들 염려가 있다면 경매분할이 가능합니다.

분할 방법	내용과 확인 사항
현물분할	토지 자체를 나눕니다. 도로 접근성, 형상, 분할 제한과 경제적 가치를 확인합니다.
경매분할	경매로 매각한 대금을 나눕니다. 현물분할이 곤란한 사정과 가치 감소 가능성을 검토합니다.
가격배상 방식	특정 공유자가 토지를 취득하고 다른 공유자에게 지분가격을 지급합니다. 공평성과 적정한 가격 등을 검토합니다.

특정 공유자가 토지를 갖고 싶다는 이유만으로 가격배상 방식이 인정되지는 않습니다. 경매분할 역시 단순히 매각을 원한다는 주장만으로 정해지는 것은 아닙니다.

저는 등기사항증명서와 상속관계 자료를 먼저 살펴봅니다. 분할협의서나 심판문이 있다면 토지가 누구에게 어떤 형태로 귀속됐는지 확인합니다.

상속재산분할은 공동상속인 전원의 참여가 필요합니다. 일반 공유물분할소송도 원칙적으로 현재 공유자 전원이 당사자가 되어야 합니다. 지분 이전이나 공유자의 사망 여부를 함께 확인해야 합니다.

토지대장과 지적도, 토지이용계획 등을 확인합니다. 필요한 경우 측량이나 감정평가를 검토합니다. 분할 후 각 토지의 이용 가능성과 경제적 가치를 살피기 위해서입니다.

A. 반대만으로 분할이 불가능해지는 것은 아닙니다. 협의가 되지 않으면 재판 절차를 검토할 수 있습니다. 다만 상속재산분할인지 일반 공유물분할인지 먼저 구분해야 합니다.

A. 부양 사실만으로 지분이 자동으로 늘어나지는 않습니다. 상속재산분할에서는 민법 제1008조의2에 따른 기여분 요건을 검토할 수 있습니다. 일반 공유물분할에서 기존 지분을 바로 바꾸는 사유와는 구분해야 합니다.

A. 바로 받는 것은 아닙니다. 판결 이후 경매 신청과 매각 등의 절차가 필요합니다. 실제 수령액은 매각가격과 비용, 담보권 등 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.