임의경매 보증금 반환, 임차인의 권리와 배당요구

전셋집이 임의경매에 넘어갔다면 무엇부터 해야 할까요?

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사, 민사집행전문변호사 김성은 변호사입니다.

보증금을 받지 못한 상황에서 경매 통지까지 받으면 걱정이 커집니다. 하지만 경매가 시작됐다는 사실만으로 회수 여부를 판단할 수는 없습니다.

먼저 경매의 종류와 자신의 권리를 확인해야 합니다. 임의경매 자체가 전세사기를 의미하는 것도 아닙니다.

구분	신청 근거
강제경매	확정판결·확정된 지급명령 등 집행권원
임의경매	근저당권 등 담보권의 실행

전세권이 없는 일반 임차인은 보증금을 못 받았다는 이유만으로 임의경매를 신청할 수 없습니다. 직접 강제경매를 신청하려면 원칙적으로 집행권원을 확보해야 합니다.

반면 다른 채권자가 신청한 경매에서 배당을 요구하는 것은 별개의 문제입니다. 우선변제권을 갖춘 임차인이라면 배당요구를 위해 반드시 반환소송부터 해야 하는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법 제3조의2제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권을 정합니다. 다만 선순위 권리가 있다면 보증금 전액을 배당받지 못할 수 있습니다.

민사집행법 제88조제1항에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있습니다. 일반 임차인이 우선변제권으로 배당에 참여하려면 원칙적으로 종기까지 배당요구를 해야 합니다.

권리신고나 현황조사 응답만으로 배당요구까지 마쳤다고 생각해서는 안 됩니다. 제출한 서류와 접수 내용을 확인해야 합니다.

등기부에 기재된 권리가 모두 배당 우선권을 갖는 것은 아닙니다. 가처분은 금전 배당 순위와 구분해 매각과 권리관계에 미치는 영향을 검토해야 합니다.

민법 제318조에 따르면 전세권설정자가 전세금 반환을 지체한 경우 전세권자는 그 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다.

다만 전세계약서를 작성한 것과 전세권 설정등기를 마친 것은 다릅니다. 확정일자를 받았다는 이유만으로 전세권이 생기지는 않습니다.

또한 전세권의 설정 범위와 반환 지체 여부를 확인해야 합니다. 건물 일부에 설정된 전세권만으로 건물 전체의 경매를 청구할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

전세권에 따른 배당과 주택임대차보호법상 우선변제는 요건이 다릅니다. 전세권자의 배당에 전입신고와 확정일자가 일률적으로 필요한 것은 아닙니다.

저는 임대차계약서와 등기사항증명서를 대조합니다. 전세권 설정 여부와 대항력, 우선변제권을 나누어 확인합니다.

배당요구 필요 여부와 제출 기한을 확인합니다. 이사를 계획한다면 기존 권리를 유지할 수 있는지도 살펴봅니다. 경매 개시와 실제 배당·회수 결과는 구분해 설명하겠습니다.

A. 그렇지 않습니다. 매각과 대금 납부, 배당 등의 절차가 필요합니다. 실제 배당액은 매각가격과 선순위 채권, 비용 등에 따라 달라집니다.

A. 일반 우선변제권에는 확정일자가 필요합니다. 다만 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인 최우선변제는 확정일자가 필수는 아닙니다. 다른 보호 요건과 배당요구 절차는 충족해야 합니다.

A. 해당 경매에서 배당받지 못할 수 있습니다. 다만 임대인에 대한 반환채권이나 매수인에게 주장할 대항력까지 모두 사라지는지는 별도 판단이 필요합니다. 권리 순위와 매각에 따른 소멸 여부를 확인해야 합니다.