대한변협 등록 부동산 · 민사집행 변호사김성은 변호사의 법률칼럼

💡 전세사기 경매낙찰 핵심 요약 집행권원 확보 필수: 경매를 진행하려면 지급명령이나 보증금 반환 소송을 통해 먼저 집행권원을 취득해야 합니다. 권리분석 및 세금 확인: 채권 우선순위와 세금 체납 여부를 사전에 파악하고, 필요시 ‘조세안분 신청제도’를 활용해야 합니다. 신속한 대처 중요: 시기를 놓치면 채권 회수 가능성이 낮아지므로...

부동산 강제경매 핵심 요약 개념 및 요건: 부동산 강제경매는 판결문 등 집행권원을 확보한 채권자가 채무자의 부동산을 매각하여 채권을 회수하는 법적 절차입니다. (민사집행법 제78조) 채무자 방어책: 채무 변제, 변제공탁 또는 청구이의의 소 제기와 함께 강제집행정지를 신청하여 경매 절차를 중단시킬 수 있습니다. (민사집행법 제49조) 낙찰 후 인도: 매수인은...

⚖️ 핵심 요약 (Direct Answer) 채무자 본인 입찰 금지: 민사집행법 제121조 및 관련 규정에 따라 채무자는 본인 소유 부동산 경매에 매수 신청을 할 수 없습니다. 가족 입찰 가능 여부: 채무자의 가족이나 연대보증인은 법적으로 입찰이 가능하지만, 실질적으로 채무자의 명의신탁이나 대리 입찰로 확인될 경우 매각 불허가 처분을 받게 됩니다. 절차상...

핵심 요약 경매 부동산에 설정된 유치권은 적법한 성립요건을 갖추었는지 엄격히 확인해야 합니다. 유치권부존재확인소송이나 인도명령을 통해 허위 또는 부적법한 유치권에 대응할 수 있습니다. 유치권자의 불법 사용이나 의무 위반이 있다면 소멸 청구를 통해 권리를 상실시킬 수 있습니다. 관련 법령: 민법 제320조(유치권의 내용) 안녕하세요. 부동산전문...

📌 공유물분할을 위한 형식적 경매 핵심 요약 법적 근거: 현물분할이 어렵거나 가치가 현저히 줄어들 우려가 있을 때 진행합니다 (민법 제269조). 신청 요건: 공유자 간 지분 관계가 확정되어야 하며, 권리관계를 증명할 필수 서류를 구비해야 합니다. 주의 사항: 정확한 자산 가치 평가와 경매 후 수익 분배 비율에 대한 사전 법적 정리가 필수적입니다...

⚖️ 근저당권 및 말소소송 핵심 요약 성립 및 변제 범위: 근저당권은 계속적 거래 관계의 채권을 채권최고액 한도 내에서 담보합니다. 물상보증인과 제3취득자는 채권최고액만 변제하면 말소 청구가 가능하나, 실제 채무자는 채권 전액을 변제해야 합니다 (민법 제357조). 피담보채권의 확정: 거래관계 종료, 경매 신청, 채무자 파산 등으로 채권이 확정되면 일반...

핵심 요약: 임대인 잠수 시 보증금 회수 절차 임대인이 연락두절(잠수)된 경우, 내용증명 발송 후 민사소송(보증금반환청구소송)을 통해 확정판결을 집행권원으로 확보해야 합니다. 확정판결을 취득한 후에도 보증금을 돌려주지 않으면 법원을 통해 임대인의 부동산 등에 강제경매를 신청하여 보증금을 회수합니다. 관련 법령: 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)...

💡 집주인 파산 및 경매 시 보증금 회수 핵심 요약 대항요건과 확정일자 필수: 파산신청일 또는 경매개시전까지 주택임대차보호법 제3조에 따른 대항요건(주택 인도+전입신고)과 확정일자를 갖춰야 우선변제권이 인정됩니다. 파산재단 및 경매 절차 개입: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조에 따라 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 환가대금에서...

핵심 요약 & 관련 법령 주택 임대차 거주 중 경매 발생 시, 세입자는 대항력과 우선변제권을 기반으로 보증금을 보호받아야 합니다. 전입신고일이 근저당·가압류 등 말소기준권리보다 앞서야 경매 절차에서도 안전하게 대항력을 행사할 수 있습니다. 확정일자를 반드시 받아두어야 낙찰 대금에서 다른 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다...